Comment contourner le droit de préemption de la mairie ?

Lors de toute transaction immobilière, le notaire procède à plusieurs démarches administratives. Il réclame un certificat d’urbanisme à la mairie du bien immobilier concerné par la vente, il réalise un état hypothécaire et un état des créances et, si le bien et soumis au droit de préemption, le notaire procède à la déclaration d’intention d’aliéner, la DIA. Dans la majorité des cas, cette DIA est adressée en mairie pour lui permettre d’exercer son droit de préemption. Mais qu’est-ce que le droit de préemption ? Est-il obligatoire ? Est-il possible de s’y soustraire ? Comment contourner le droit de préemption de la mairie ? Gros plan sur un élément mal connu des acheteurs et vendeurs d’un bien immobilier.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Lorsqu’une transaction immobilière concerne un bien soumis au droit de préemption, le notaire doit en informer le titulaire de ce droit. Il s’agit le plus souvent de la mairie, bien qu’il existe d’autres types de droits de préemption. Le droit de préemption permet à une commune d’être prioritaire pour acheter un bien qu’elle estime utile pour procéder à certains aménagements urbains, tels que la création de logements sociaux ou d’infrastructures collectives. La mairie est donc informée de la vente du bien par le biais de la DIA qui lui est adressée par le notaire. Trois cas peuvent alors se présenter :

La mairie décide de ne pas acheter le bien et la vente peut se poursuivre ;
Elle décide d’utiliser son droit de préemption et peut ainsi acquérir le bien aux conditions du vendeur ;
Enfin, la mairie peut décider d’acheter le bien tout en renégociant les conditions de vente.

À la réception de la DIA, la mairie dispose d’un délai de 60 jours pour se prononcer. Sans réponse dans ce délai, elle renonce définitivement à son droit de préemption.

Contourner le droit de préemption

Si la mairie préempte, l’acheteur initial doit renoncer à son acquisition et le vendeur est obligé de vendre à la mairie. Cependant, si le vendeur veut absolument mener à bien la transaction avec son acheteur, et même si la démarche manque d’une certaine éthique, une lacune juridique lui en donne la possibilité. Il s’agit dans ce cas précis de remplacer la mutation de propriété par une mutation de jouissance, grâce à la signature d’un bail emphytéotique. Cette pirouette juridique permet en effet de contourner le droit de préemption de la mairie. Le bail emphytéotique ainsi conclu entre le vendeur et l’acheteur peut être d’une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans, permettant ainsi à l’acquéreur de devenir quasiment propriétaire du bien. La mutation de propriété soumise au droit de préemption devient alors une mutation de jouissance, qui en est exemptée. En effet, cette brèche juridique a été révélée par la cour de cassation dans un jugement du 11 mai 2000. La jurisprudence a alors établi que le droit de préemption urbain qui s’applique aux mutations de propriétés ne concerne pas les mutations de jouissance.

Faire annuler une préemption

Il est également possible de faire annuler une préemption de la mairie par le biais d’un recours au tribunal administratif. Il suffit pour cela de consulter le permis de construire qui doit être affiché sur le bien préempté. S’il s’avère que la mairie n’a pas ou plus l’intention de procéder aux aménagements urbains prévus, une demande d’annulation peut être effectuée, par le vendeur ou même par l’acheteur initial.

Il est donc possible de contourner le droit de préemption de la mairie. Cependant, cela exige l’utilisation d’un subterfuge juridique qui peut s’avérer périlleux. Le vendeur doit donc peser soigneusement le pour et le contre d’une telle démarche et de ses implications.

Sources :

Emmanuel