Comment annuler un compromis de vente ?
Étant donné les particularités du compromis de vente, il n’est pas aisé de l’annuler. Cependant, il existe des exceptions pour se désister.
Rappel sur les obligations du compromis de vente
Le compromis de vente, appelé aussi « promesse synallagmatique de vente », est un avant-contrat scellant l’acheteur et le vendeur à des règles bien précises. Une fois qu’il est signé, il fait pratiquement office d’acte de vente, puisque le vendeur a obligation de réserver son bien à l’acheteur au prix fixé, et que ce dernier a pour sa part le devoir de l’acheter. C’est un engagement mutuel qu’il est très difficile de rompre, sauf cas particulier.
Premier cas : le délai de rétractation
Depuis le 8 août 2015, la loi Macron a prolongé le délai de rétractation de l’acheteur non professionnel à dix jours, au lieu de sept jours précédemment. Ce droit est valable uniquement pour l’acheteur, sans justification ni dédommagement. Le décompte des dix jours commence à courir dès le lendemain de la signature du compromis de vente, si toutes les pièces annexes au dossier sont au complet. Et dans le cas seulement d’une remise en main propre du compromis de vente à l’acheteur. Si ce n’est pas le cas, le délai de rétractation prend effet dès le lendemain de la présentation du courrier recommandé avec accusé de réception notifiant le compromis de vente à l’acheteur. Si l’acquéreur décide de ne plus acheter le bien immobilier, il doit exercer son droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé réception, au vendeur ou au notaire en charge du dossier, dans un délai de dix jours, la date d’envoi faisant foi.
Deuxième cas : les clauses suspensives
Il est rare qu’un compromis de vente ne contienne pas de clauses suspensives. Il peut s’agir :
- de l’obtention d’un prêt ;
- d’un permis de construire ;
- de l’obtention de l’état hypothécaire du bien immobilier ;
- de l’absence de servitudes ;
- du droit de préemption de la mairie.
Comment annuler un compromis de vente ? À partir du moment où ces clauses suspensives ont été mentionnées au compromis, il suffit qu’une seule soit validée pour rendre caduque la vente et que l’acquéreur récupère les sommes déjà versées sans qu’aucune pénalité ne puisse être appliquée. Ainsi, un prêt bancaire (du même montant que le prêt inscrit au compromis) refusé à l’acheteur ou une apparition de servitude font partie d’un événement imprévu, qui empêche la réalisation de la vente et donne droit à son annulation, sans indemnités ni dommages et intérêts.
Troisième cas : le sinistre et le vice caché
En cas de sinistre intervenant entre la signature et l’acte définitif de vente, la vente est annulée si le logement est considéré comme « impropre à sa destination ». En revanche, un vice caché implique plus de complications, car il peut intervenir bien après la vente. Dans ce cas, c’est généralement la jurisprudence qui tranchera sur la nature et la validité de ce vice caché. Selon l’article 1641 du Code civil, il faut que ce vice caché soit :
- antérieur à la signature du compromis de vente ;
- devenu impropre à sa destination et diminue la valeur du bien ;
- occulte par l’acheteur lors de l’examen du bien.
Quelle que soit la situation, l’acquéreur doit effectuer des démarches auprès des tribunaux, dans les deux ans à partir de la découverte de ce vice caché, en s’appuyant sur des expertises.
Quatrième cas : l’absence d’une des deux parties lors de la vente
Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, si le vendeur ou l’acheteur ne se présente pas à la convocation, il y a alors un acte de carence signifié par procès-verbal qui annule la vente. Dans ce cas, l’une des deux parties peut réclamer à l’autre des dédommagements allant de 5 % à 10 % du bien.