Comment créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est un ambitieux projet, et selon votre situation familiale, fiscale ou patrimoniale, il peut être intéressant de créer une société à dessein. Cependant, parmi les formes juridiques qui existent, difficile de savoir laquelle conviendrait le mieux pour la réalisation de votre projet. En effet, selon le statut de l’entreprise créée, le mode de fonctionnement, la gestion et la fiscalité diffèrent. Comment savoir s’il vous faut créer une SCI, Société Civile Immobilière, une SARL de famille, ou plutôt une SAS, Société par Action Simplifiée ? Comment créer une société pour investir dans l’immobilier ? Découvrez dans notre article les différences qui existent entre ces différents statuts, et comment créer une société pour investir dans l’immobilier.

La SCI : Pourquoi ? Comment ?

La Société Civile Immobilière porte bien son nom puisqu’elle est souvent créée pour encadrer des activités immobilières. Mais comme son nom l’indique également, il s’agit d’une société civile. À ce titre, elle ne peut exercer d’activité commerciale, excepté en ce qui concerne la location meublée.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est la forme la plus courante de société dans le secteur de l’immobilier et elle est souvent choisie dans le cadre d’un investissement locatif. La gestion du patrimoine est simplifiée, notamment en cas de transmission du bien. Les membres d’une même famille peuvent constituer une Société Civile Immobilière pour gérer un bien commun indivis, et la transmission du bien s’effectue par une simple cession de parts sociales. Le point noir de la SCI réside dans le fait que ses membres sont personnellement responsables des dettes sociales de la société de façon illimitée, proportionnellement à leur nombre de parts dans le capital. En cas de défaillance de la SCI, leurs biens personnels peuvent être utilisés pour couvrir les dettes de la société. Un bémol néanmoins, car un patrimoine professionnel est affecté à la SCI. C’est donc ce patrimoine qui sert en priorité à couvrir les créances, avant que les biens personnels des sociétaires ne soient concernés.

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Comment créer une SCI ?

Comme pour toute création d’entreprise, la création d’une SCI réclame quelques formalités, que voici :

• Rédaction des statuts de la SCI pour en fixer le cadre et les modalités de fonctionnement ;
• Ouverture d’un compte bancaire dédié ;
• Dépôt du capital social sur le compte bancaire et obtention de l’attestation de dépôt des fonds ;
• Publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social de la SCI ;
• Montage du dossier d’immatriculation à déposer ensuite au Greffe du tribunal ;
• Réception du Kbis, puis démarrage de l’entreprise.

La SARL de famille : Pourquoi ? Comment ?

Les associés d’une SARL de famille doivent tous être membres de la même famille. C’est la condition de base pour créer une SARL de famille, et c’est ce qui la différencie de la SARL classique. D’ailleurs, l’arrivée d’un associé extérieur au cercle familial transforme de facto la SARL familiale en SARL classique.

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Pourquoi créer une SARL de famille ?

Au contraire de la SCI, la SARL Familiale est une entreprise commerciale. À ce titre, elle a donc la possibilité d’exercer dans d’autres secteurs que celui de l’immobilier. Mais le plus gros avantage de la SARL familiale par rapport à la SCI est que le patrimoine personnel des associés n’est pas engagé. En effet, chacun est responsable à hauteur de son apport en capital. Le bémol cette fois réside dans le fait que la gestion de la SARL familiale est plus contraignante que celle d’une SCI au niveau des formalités administratives et juridiques. Enfin, dans la SARL familiale, les associés peuvent choisir entre IR et IS. Mais si la société se retrouve transformée en SARL classique parce que l’un des associés ne fait pas partie de la famille, elle se retrouve automatiquement sous le régime de l’IS.

Comment créer une SARL de famille ?

La création d’une SARL de famille nécessite un minimum de deux associés, mais ne requiert pas de capital minimum.

La SAS : Pourquoi ? Comment ?

La SAS, Société par Action Simplifiée, est une autre solution de gestion de patrimoine immobilier. Comme les deux précédentes, elle présente des avantages et des inconvénients, selon les besoins et les objectifs des investisseurs.

Pourquoi créer une SAS ?

La SAS présente deux avantages communs avec la SARL Familiale :

• C’est une entreprise commerciale et donc elle peut exercer de multiples activités ;
• La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.

La rédaction des statuts d’une SAS est très libre. Ils peuvent donc s’adapter parfaitement aux souhaits des associés en matière de fonctionnement, selon les objectifs qu’ils se sont fixés. Dans le cadre de la création d’une SAS en vue d’un investissement locatif, les statuts peuvent donc prévoir dès la création de la SAS, les conditions de transmission ou de cession.

Comment créer une SAS immobilière ?

La SAS immobilière doit comporter au moins un bien immobilier dans le capital social, c’est ce qui la différencie de la SAS classique. Sinon, les étapes de la création d’une SAS immobilière sont les mêmes que pour la création d’une SAS classique :

• Rédaction des statuts, comme pour toute entreprise ;
• Ouverture d’un compte bancaire et dépôt du capital social ;
• Publication de l’annonce légale annonçant la création de la SAS ;
• Envoi de l’ensemble des pièces au tribunal de commerce.

Pour la création d’une SAS immobilière, le nombre d’associés est libre, sans minimum ni maximum imposé. Vous pouvez donc créer une SAS immobilière même si vous êtes seul. La SAS devient alors une SASU, une Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle. Toutes ces formes de sociétés sont intéressantes pour qui souhaite investir dans l’immobilier. Les avantages des uns ne sont pas ceux des autres, et ce qui est un inconvénient pour certains peut être un avantage à vos yeux. Tout dépend de la nature du projet immobilier que vous envisagez. Même si les différences paraissent minimes sur le papier, elles peuvent s’avérer conséquentes dans la réalité. N’oubliez pas non plus que dans certains cas, vos biens personnels sont engagés. Le choix du régime d’imposition est également très important, et vous devrez trancher entre IS, Impôt sur les Sociétés, ou IR, impôt sur le revenu. Tenez compte également de la lourdeur administrative éventuelle de certains régimes, qui pourrait nécessiter de faire appel à un professionnel dans ce domaine.