Comment donner l’usufruit d’une maison ?
Vous possédez un bien immobilier et vous aimeriez le transmettre ? Avant d’envisager la transmission de son patrimoine, il est important de se renseigner sur ce qui est possible. Vous pouvez par exemple décider de donner l’usufruit de votre maison. Qu’est-ce que l’usufruit ? Comment donner l’usufruit d’une maison ? On fait le point dans cet article.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Dans sa définition la plus simple, l’usufruit est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. En contrepartie, l’usufruitier doit assurer la conservation du bien en l’entretenant. Il ne faut pas le confondre avec la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer d’un bien ( avec la possibilité de le donner ou le vendre) mais sans pouvoir l’utiliser, ni en percevoir les revenus.
Généralement, lorsque vous achetez une maison, vous en êtes pleinement propriétaire. Cela signifie que vous êtes à la fois usufruitier et nu-propriétaire. Mais il arrive aussi que l’usufruitier et le nu-propriétaire ne soit pas la même personne. On parle alors de démembrement de propriété.
Comment fonctionne la donation avec usufruit d’une maison ?
Il est possible de se retrouver usufruitier de façon volontaire ou en réponse à la loi. Alors, concrètement, comment donner l’usufruit d’une maison ?
- Le veuf ou la veuve reçoit automatiquement le patrimoine de son époux ou épouse décédé en usufruit, et pourra continuer à y vivre jusqu’à son décès. Les enfants héritent de la nue-propriété et deviendront pleinement propriétaire lorsque l’usufruitier décédera.
- L’usufruit peut être donné par testament ou contrat, qui précise la vente ou la donation d’un droit d’usufruit .
De son vivant, le donateur peut faire une donation simple. Cela signifie qu’il transmet de façon immédiate et sans retour en arrière possible, un bien au donataire. Mais il peut également faire une donation-partage, c’est-à-dire qu’il transmet avant son décès tout ou une partie de son patrimoine entre ses héritiers. En faisant don de l’usufruit de son bien, le donateur ne garde que la nue-propriété du bien.
Dans tous les cas, les différentes procédures nécessitent toujours un passage devant le notaire et la rédaction d’un acte notarié.
Le cas de la donation avec réserve d’usufruit
Il existe également ce que l’on appelle une donation avec réserve d’usufruit. Le donateur ne donne que la nue-propriété et garde l’usufruit de la maison, il peut donc y loger ou la louer et percevoir les loyers. Cela permet au donateur de jouir de son bien immobilier jusqu’à son décès, tout en assurant la transmission de son patrimoine. La donation avec réserve d’usufruit est souvent utilisée par les parents qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine. Ils donnent la nue-propriété de leur bien aux enfants, ce qui leur permet de continuer à vivre dans la maison sans en être propriétaire.
Quels sont les droits et les devoirs de l’usufruitier ?
L’usufruitier dispose de 2 droits principaux :
- Le droit d’utiliser le bien. Cela signifie qu’il peut vivre dedans ou le louer.
- Le droit de percevoir les revenus en lien avec le bien, comme les loyers d’une location par exemple.
L’usufruitier doit également respecter quelques règles :
- Entretenir le bien afin d’assurer sa bonne conservation
- Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation
- Faire les petites réparations d’entretien
- Faire un état des lieux avant l’utilisation du bien
Quels sont les avantages fiscaux d’une donation d’usufruit ?
Quand le donateur donne l’usufruit de sa maison à un donataire, il n’a plus d’impôt à payer sur ce bien. Autrement dit, il ne paye plus de taxe foncière ou d’habitation. Toute donation permet également de limiter les droits de mutation, qui sont les droits de succession demandé lors d’un héritage.