Succession ou séparation : comment racheter la part sur la maison de votre conjoint ?

Lors d’une séparation ou d’un divorce, les biens sont partagés entre les deux ex-conjoints. Dans le cas d’un bien immobilier, le bien est vendu et le produit de la vente est réparti entre les vendeurs. L’un des deux propriétaires qui souhaiterait conserver le bien peut également racheter la part de l’autre. Le rachat de parts existe aussi dans les cas d’une succession, lorsque plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires d’un même bien. On parle alors d’un régime juridique particulier, l’indivision, qui se caractérise par le fait de posséder un bien indivisible à plusieurs, un bien immobilier la plupart du temps.

L’indivision : un régime temporaire

Le régime de l’indivision est conçu pour être temporaire, et l’un des copropriétaires indivis peut décider de vendre ses parts quand il le souhaite. Pour conserver le bien, les autres indivisaires doivent alors lui racheter sa part, ou vendre l’immeuble pour la lui donner. En revanche, il n’est pas possible de contraindre un indivisaire à céder ses parts s’il ne le souhaite pas. Lorsque l’indivision résulte d’une succession, d’un pacs sous le régime de l’indivision ou d’un mariage, la répartition se fait à parts égales entre les propriétaires, sans tenir compte de l’apport de l’un ou de l’autre dans l’acquisition du bien.

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Le rachat de part suite à une succession

Si vous avez hérité d’un bien immobilier à plusieurs, vous vous retrouvez en indivision avec les cohéritiers, et cela fait de vous un indivisaire.

L’évaluation du bien

La première démarche à effectuer dans ce cas est l’évaluation du bien. Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel, agent immobilier ou notaire, pour éviter toute contestation ultérieure. Ainsi, chacun connaît le montant de sa part et peut prendre une décision. Si l’un des héritiers veut vendre ses parts, c’est son droit.

 Le rachat des parts

Le rachat de part se déroule comme un achat classique. Les héritiers se présentent chez le notaire, qui rédige l’état liquidatif de la succession. Comparable à un compromis de vente, l’état liquidatif ne fait cependant mention que de la « quote-part » concernée du bien immobilier. Les acquéreurs règlent le montant convenu, ainsi que les frais suivants :

• Le droit de partage, soit 2,5 % de la valeur des parts achetées ;
• Les émoluments du notaire pour la rédaction de l’état liquidatif ;
• La contribution de sécurité immobilière.

Le rachat de part suite à une séparation

Le rachat de part ne s’opère pas dans les mêmes conditions et le calcul de la soulte est différent, selon que le bien a été acquis dans le cadre d’un mariage ou d’un concubinage.

Calcul du rachat de soulte suite à un divorce

Une fois le divorce prononcé, l’un des deux ex-conjoints peut envisager de racheter la part de la maison de l’autre, pour en devenir entièrement propriétaire. La somme versée s’appelle alors la soulte, terme juridique qui désigne un dédommagement. Les ex-conjoints doivent s’entendre sur la valeur du bien immobilier, et comme pour les cas de successions, le mieux est de s’adresser à un professionnel expérimenté et objectif.

D’autre part, si un prêt immobilier est en cours de remboursement, le montant du capital restant dû est pris en considération dans le calcul de la soulte. Prenons un exemple :

La résidence principale d’un couple est estimée à 300 000 euros, et le capital restant dû représente la somme de 120 000 euros. Le calcul de la soulte s’établit de la façon suivante :

300 000 –  120 000 = 180 000/2 = 90 000 euros. Dans le cas de ce couple, la soulte est de 90 000 euros. Pour devenir l’unique propriétaire du bien, l’un des deux conjoints doit donc verser 90 000 euros à l’autre, et s’acquitter du solde de l’emprunt immo en cours, dont l’ex-conjoint vendeur se trouve ainsi désengagé.

Le rachat de soulte a lieu chez le notaire, qui dresse l’état liquidatif et l’acquéreur paie les frais, qui sont les mêmes que pour le rachat de parts dans le cadre d’une succession.

Le rachat de part dans le cas d’un concubinage

Lorsque le rachat de part fait suite à la dissolution d’un concubinage, il est assimilé à une vente intervenant dans le cadre d’une indivision, un peu comme la fin d’une collaboration suite à un achat à plusieurs, deux en l’occurrence. Mais contrairement à l’indivision créée par voie de succession :

• Le montant de la part allouée à chacun dépend de l’apport qu’il a fait lors de l’achat du bien ;
• Le droit de partage s’élève à 5,8 %. En effet, seul le rachat de part faisant suite à une succession, à un divorce ou à la rupture d’un PACS sous le régime de l’indivision bénéficie d’un taux de 2,5 % ;
• Enfin, si les concubins ont souscrit chacun un prêt pour acquérir le bien, le capital restant dû n’est pas déduit de la soulte. Celui qui verse la soulte poursuit normalement le remboursement de son emprunt, et celui qui la perçoit l’utilise pour solder le capital restant dû de son crédit immobilier, avec le paiement de pénalités à la clé.

Le rachat de part, ou rachat de soulte, résulte donc d’un accord entre les propriétaires d’un même bien, comme lors de toute transaction immobilière. Cependant, force est de constater que cette solution n’est pas toujours la plus avantageuse, notamment dans le cas du rachat de part mettant fin à un achat en concubinage. Il peut être judicieux de prendre conseil auprès d’un notaire avant de prendre une décision.