Quelle est la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989 tend à améliorer les rapports entre les bailleurs et leurs locataires. Les 47 articles qui la composent définissent précisément les diverses procédures en lien avec la location, qu’il s’agisse de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et habitation, occupés uniquement au titre de la résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 encadre notamment la rédaction du bail ou la réalisation de l’état des lieux, énumère les diagnostics techniques obligatoires ou encore fixe les règles relatives au préavis de départ du locataire. La loi ALUR est venue compléter les dispositions de cette loi du 6 juillet 1989 en y introduisant, par exemple, le bail mobilité, qui assouplit les prescriptions d’un bail classique. Quel est donc précisément le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ? Découvrez les principaux articles de cette loi, qui définit précisément la notion de logement décent et les obligations de chacun, du locataire comme du bailleur. 

Loi du 6 juillet 1989 : Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Afin de permettre une occupation « normale » des lieux, un logement mis en location doit garantir au locataire le confort, la sécurité et la salubrité. Pour cela et afin d’éviter les dérives de bailleurs indélicats, le logement doit répondre à certaines obligations, notamment :

• Le logement doit disposer d’une surface habitable minimum de 9 m². Cette surface est calculée à 2,20 mètres du sol, et n’inclut donc pas les surfaces mansardées ou sous combles. Elle n’inclut pas non plus les balcons, garages ou autres dépendances ;
• Le clos et le couvert doivent être assurés. C’est-à-dire que le logement doit disposer d’une couverture et d’une structure étanches et en bon état. Depuis 2018, l’étanchéité à l’air doit aussi être effective. Enfin, le logement doit être équipé d’au moins une fenêtre qui s’ouvre et recevoir suffisamment de lumière naturelle ;
• Le logement doit être alimenté en énergie, gaz ou électricité, dans le respect des normes de sécurité en vigueur ;
• Concernant les éléments de confort, le locataire doit pouvoir bénéficier de l’eau courante, d’une installation de chauffage, d’une cuisine avec espace de cuisson et évier, de w.c., d’une salle d’eau ou d’une salle de bains.

Toutes les caractéristiques d’un logement décent sont reprises stipulées dans le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Loi du 6 juillet 1989 : Quelles sont les obligations du locataire ?

La loi du 6 juillet 1989 détermine les obligations du bailleur, mais aussi celles du locataire :

• Le locataire doit, bien évidemment, s’acquitter du loyer et des charges, selon les montants et les dates stipulés dans le bail de location ;
• Il doit occuper les lieux conformément à l’usage prévu dans le bail et ne peut céder son bail ou sous-louer les lieux sans l’autorisation du propriétaire ;
• Il doit souscrire une assurance habitation qui couvre le logement en cas de sinistre, notamment un incendie, une explosion ou un dégât des eaux, et en fournir une attestation au bailleur ;
• Le locataire doit entretenir les lieux et procéder aux petites réparations qui lui incombent, notamment pour les dommages non liés à la vétusté du logement ou des équipements ;
• Il doit maintenir en bon état les installations de plomberie, de chauffage, de sanitaires et d’électricité. Ceci se concrétise par le changement des joints de robinets ou le nettoyage de la chaudière, ou encore la purge des radiateurs, par exemple ;
• Il doit assurer la propreté du logement, notamment des murs, sols et plafonds ;
• S’il existe des éléments extérieurs, le locataire est tenu de procéder à leur entretien. C’est le cas en présence d’un jardin, d’une allée, d’une terrasse ou d’une piscine, par exemple ;
• S’il envisage des travaux visant à transformer les lieux, le locataire doit obtenir l’autorisation du propriétaire. C’est le cas, par exemple, s’il souhaite ôter ou ajouter une cloison, installer une baignoire en remplacement d’une douche ou modifier une ouverture ;
• Il doit permettre la libre exécution de travaux décidés par le propriétaire et visant à entretenir ou à améliorer le logement ;
• Le locataire doit respecter les règles de bon voisinage ainsi que le règlement de copropriété s’il en existe un.
• Enfin, lorsqu’il quitte le logement, le locataire doit veiller à ce que ce dernier soit conforme à l’état des lieux d’entrée. Ceci signifie que la réparation des dommages non consécutifs à la vétusté survenus pendant le déroulement du bail est à sa charge.   

Loi du 6 juillet 1989 : Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Outre le fait de proposer à la location un logement décent selon les critères précédemment cités, le bailleur a d’autres obligations :

• Il doit, en effet, maintenir les locaux en bon état d’usage et entretenir le logement et ses équipements de façon à anticiper les effets de la vétusté. Par exemple, la réparation ou le remplacement d’un vieux robinet défectueux ou de la chaudière en panne sont à la charge du bailleur ;
• Si le locataire paie une provision sur charges en même temps que le loyer, le propriétaire doit lui fournir un décompte annuel chiffré et procéder à la régularisation éventuelle. Il doit également tenir les justificatifs à la disposition du locataire durant les 6 mois qui suivent la régularisation ;
• Le bailleur doit fournir gratuitement au locataire une quittance de loyer détaillée ;
• Le propriétaire doit laisser le locataire jouir librement du logement qu’il loue. La loi précise à ce sujet qu’il en a la « jouissance exclusive ». Le propriétaire ne peut donc y pénétrer sans l’autorisation du locataire. Il ne peut pas non plus lui interdire de fumer ou de posséder un animal de compagnie, à condition que ce ne soit pas un animal dangereux. Par ailleurs, le locataire est libre de recevoir ou d’héberger qui il le souhaite.

Loi du 6 juillet 1989 : La résiliation du bail

C’est également la loi du 6 juillet 1989, dans son chapitre II, qui encadre la résiliation d’un bail de location, que le logement soit vide ou meublé. L’article 15 prévoit les formes et les délais de résiliation selon les cas. La résiliation du bail peut émaner du propriétaire tout comme du locataire.

Résiliation par le bailleur

Le propriétaire d’un logement non meublé peut donner congé à son locataire et mettre un terme à la location en le prévenant par lettre recommandée 6 mois avant la fin du bail. Cependant, les raisons qui justifient ce congé sont précises. Soit le propriétaire souhaite vendre, soit il souhaite reprendre le logement pour l’occuper ou loger un de ses ascendants ou descendants. Il peut également mettre fin au bail en cas de manquements avérés du locataire à ses obligations.

A lire : Article 1719 du code civil : quelles sont les obligations d’un bailleur ?

Résiliation par le locataire

S’il souhaite quitter le logement, le locataire n’est pas contraint d’attendre toute la durée du bail. Il peut partir quand il le souhaite, moyennant le respect d’un délai de préavis. Le plus classique est le préavis de 3 mois, mais il peut être réduit à 1 mois dans certains cas, tels qu’une perte d’emploi, une mutation professionnelle, l’obtention d’un premier emploi ou certains problèmes de santé. Un justificatif doit alors être fourni. La loi du 6 juillet 1989 décrit d’ailleurs précisément tous les cas de figure qui autorisent un préavis d’un mois.

La loi du 6 juillet 1989 vise ainsi à limiter au maximum les litiges entre propriétaires et locataires. De la mise en location du bien jusqu’à l’état des lieux de sortie du locataire, rendu obligatoire, elle régit point par point toutes les étapes du processus locatif. Elle définit la notion de logement décent, protégeant les locataires, et précise ce qu’est l’occupation conforme et le bon usage d’une location. Obligeant à plus de précisions qui peuvent paraître contraignantes, la loi du 6 juillet 1989 évite certainement de nombreux désaccords, souvent issus d’imprécisions ou de manque de clarté. Convaincu du bien-fondé de cette loi, le législateur en a renforcé certaines dispositions avec la loi Alur, entrée en vigueur en 2014.